Guía sobre la subida del alquiler: a quién afecta el nuevo índice, cuánto aumentará, qué pasa ahora con el IPC...

El principal problema para los españoles es la vivienda. Así se desprende del último Eurobarómetro presentado hace menos de un mes en la Comunidad de Madrid. El asunto no es baladí y de hecho es uno de los grandes retos que tiene el Gobierno de Pedro Sánchez para el año 2025, junto con la reducción de jornada o la duda sobre los presupuestos generales.

Además, el tema se vuelve si cabe más preocupante si tenemos en cuenta que fue en mayo de 2023 -justo antes de las elecciones generales del 23J- cuando entró en vigor la nueva ley de vivienda (publicada en el BOE el 25 de mayo) que entonces sacó adelante el Ejecutivo del PSOE y Unidas Podemos. A esto se le suma la ristra de ayudas que en materia de vivienda ha ido anunciando Sánchez, con dudoso éxito, a juzgar por los datos. Por poner algunos ejemplos, el bono de alquiler joven por valor de 250 euros sigue con problemas para que llegue a todos los inquilinos que lo han solicitado (hay que tener en cuenta que las CCAA son las que tienen competencia en estas materias); y lo mismo ocurre con los avales ICO para la compra de la primera vivienda, ya que los bancos no terminan de incentivarlos y su impacto es más testimonial que práctico y efectivo.

A la espera está todavía de ver qué ocurre con las 184.000 viviendas para alquiler social y asequible que prometió el Gobierno, una promesa que todavía no se ha cumplido, pues la mitad no se ha construido.

Los precios del alquiler, el gran escollo

Los precios del alquiler han subido a un ritmo mucho más rápido que los sueldos de los españoles, donde el poder adquisitivo se ha visto todavía más mermado por la inflación que se disparó hace ya casi tres años como consecuencia de la invasión rusa en Ucrania (aunque ahora se ha estabilizado, el dato del IPC llegó a rozar entonces los dos dígitos).

Esto ha sido casi lo más preocupante y lo que ha empujado una bola de nieve que ha hecho que la capacidad de ahorro haya sido casi imposible y, por ende, casi inviable el propósito de dar la entrada para una hipoteca, cuyos costes, por cierto, también se han disparado.

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Para ello, la ley de la vivienda traía consigo una serie de medidas de contención para regular los contratos de alquiler.

Qué es el IRAV, el nuevo índice para subir el alquiler

Para dar cumplimiento a dicha ley, desde 2025, el Instituto Nacional de Estadística (INE) será el encargado de definir el nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos. El objetivo es evitar incrementos desproporcionados y acrecentar todavía más el problema de la vivienda.

Esto es: el Índice de Referencia para la Actualización de Vivienda, denominado IRAV por sus siglas. Se define, según el INE, "como el valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador".

Dicho de un modo más sencillo (y resumido): los alquileres firmados después del 25 de mayo de 2023, se podrán actualizar según el IRAV.

Entonces, ¿cuánto subirá ahora el alquiler?

Si tenemos en cuenta -como decimos- el IRAV, los alquileres que se revisen en enero de 2025 podrán subir un 2,20%.

Las actualizaciones se producen de forma anual, por lo que los miles de caseros que tengan que revisar en enero de este año el alquiler de sus inquilinos podrán aplicar como máximo esta subida del 2,20 %, aunque también existe la posibilidad de prorrogar la renta durante 5 años si el propietario de la vivienda es un particular o hasta 7 años si es un gran inversor.

A modo de ejemplo, para un alquiler firmado en enero de 2024 con una renta de 900 euros que toque revisarse ahora, una vez cumplido el año, podrá aplicarse como máximo una subida del 2,20 %, lo que permitiría al propietario aumentar la renta 19,8 euros, hasta los 919,8 euros.

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Qué pasa con los contratos anteriores a la Ley de vivienda

Anteriormente, los alquileres se actualizaban en la mayoría de los casos con el IPC. Pero, tal y como comentábamos, cuando la inflación se disparó, el Gobierno decidió, en abril de 2022, limitar la subida de los alquileres al 2% y, posteriormente, al 3% en 2024.

Con la entrada del nuevo año, en 2025 esos límites a la subida del alquiler desaparecen y empieza a aplicar, al menos de manera clara en los contratos firmados después del 25 de mayo, este nuevo índice de referencia.

Esto supone que aquellos contratos que se firmasen antes de la entrada en vigor de la Ley de vivienda seguirán utilizando la normativa previa con el tope máximo de subida fijado por el IPC. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que el casero siempre puede llegar a un acuerdo con el inquilino y, o bien, congelar la renta o tomar como referencia el nuevo índice.

• Qué pasa con los contratos de alquiler firmados antes de la Ley de vivienda

Cómo sé cuánto me pueden subir el alquiler

En cualquier caso, para que propietarios e inquilinos puedan calcular fácilmente cómo se actualiza la renta del alquiler, el Ministerio de Vivienda ha habilitado en su propia web una herramienta que detalla el precio máximo a aplicar en este mes.

La herramienta tiene en cuenta para calcular las actualizaciones, el IPC y el nuevo índice de referencia de arrendamientos de vivienda elaborado por el INE.

De tal manera, según el método de cálculo para la actualización de la renta que se recoja en el contrato de arrendamiento, ya sea el IPC o el nuevo índice de referencia, se podrá introducir la mensualidad actual del alquiler y la página web calculará el precio máximo al que puede actualizarse la renta.