¿Cómo funciona en Europa la regulación del precio del alquiler? Diferencias y similitudes con la ley de Vivienda del Gobierno

El Gobierno de España ha presentado la nueva ley de vivienda, cuya principal medida es la de regular el precio del alquiler en las zonas más tensionadas y un aumento del IBI a las viviendas vacías para tratar de facilitar su salida al mercado de alquiler. Además habrá un bono de 250 euros para ayudar a los jóvenes a que puedan independizarse. Esta última medida, es decisión única de la parte socialista del Gobierno, tal y como confirmó el portavoz de Unidas Podemos, Pablo Fernández, en la Brújula de Onda Cero.

El ministro de Presidencia, Félix Bolaños, aseguró que la nueva ley contendrá los precios del alquiler gracias a un paquete muy potentes de bonificaciones fiscales para los propietarios para que reduzcan los precios. Además habrá una regulación para grandes tenedores que deberán bajar por ley los alquileres en base a un índice de referencia de la zona.

En cuanto a las viviendas vacías podrá haber un recargo del IBI hasta el 150%. Tendrán que ser los ayuntamientos quienes apliquen esta medida, y ya han surgido discrepancias. Por ejemplo Madrid que ha asegurado en voz de su alcalde, Martínez Almeida, que plantearán medidas para que los madrileños no se vean afectados por la subida del IBI.

Pedro Sánchez anunció que en paralelo se impulsará la creación de un bono de 250 euros al mes para jóvenes de entre 18 y 35 años, con rentas anuales inferiores a 23.725 euros, con el objetivo de facilitar su emancipación. Fuentes gubernamentales han apuntando que este bono estará incluido en los Presupuestos de 2022 y estará vigente durante los dos próximos años.

Además, se va a complementar con más ayudas directas al alquiler de hasta el 40 % de su precio para las familias más vulnerables.

¿Cómo se regula el alquiler en el resto de países europeos?

Suecia

En Suecia, se produce el libre acuerdo entre propietarios e inquilinos condicionado por una negociación colectiva en la que participan los representantes de los inquilinos, las empresas municipales de vivienda y los representantes de los propietarios privados. Es una negociación que afecta al conjunto del mercado, ya que se establece con frecuencia anual un precio de referencia del alquiler para distintos tipos de viviendas, así como los incrementos máximos de los precios del alquiler.

Arrendadores y arrendatarios pueden pactar libremente el precio inicial del alquiler de la vivienda, aunque el inquilino puede considerar que la renta de la suya es excesiva en relación con el precio de referencia que se estimó en la negociación colectiva y acudir al tribunal regional del alquiler.

Los precios resultantes de esta negociación, se usan como referencia para fijar el precio del alquiler en el 90% de las viviendas arrendadas, aunque los del resto del parque de vivienda se sitúan por debajo de este nivel de referencia.

Según publican varios medios, actualmente en Suecia hay una lista de espera interminable para acceder a un piso de alquiler, que se incrementa en función del barrio o zona en la que se encuentre. Desde de ocho a doce años de espera en uno de los suburbios de la capital, hasta al menos 20 años en una de las zonas más de moda del centro.

La Agencia Nacional de Construcción, Planificación y Hogar establece como causas la creciente inmigración y el éxodo de la gente del campo a las ciudades, es decir, mucha demanda y poca oferta.

Alemania

En Alemania, se ha producido un notable incremento de los precios del alquiler de vivienda a partir de 2010 que tiene como causa la mayor concentración de la actividad y los flujos migratorios en las ciudades de mayor tamaño. En 2015, se introdujo el Mietpreisbremse, una herramienta política para frenar el crecimiento de los alquileres, que capacita a los gobiernos de los 'länder' a permitir que sus municipios establezcan controles de los precios en los mercados que estén tensionados durante un plazo de cinco años.

Para frenar los precios, se estableció un techo a las rentas del alquiler para los nuevos contratos. No obstante, los problemas de acceso a la vivienda de alquiler persisten en algunas de las ciudades más dinámicas de Alemania y son particularmente relevantes en Berlín, donde la producción de vivienda es incapaz de absorber el crecimiento de la demanda. Asimismo, el número de viviendas en alquiler ha caído un 25% entre julio de 2019 y julio de 2020.

Ante la situación, se ha aprobado una nueva legislación que introduce -a partir de 2020- un precio máximo del alquiler de vivienda y la congelación de las rentas del alquiler durante un período de cinco años. Los inquilinos tendrán capacidad para solicitar la rebaja de su alquiler si este se encuentra por encima del precio de referencia máximo, considerándose abusivos alquileres que excedan en un 20% ese máximo. Este precio de referencia máximo se incrementa solo en ciertos casos de viviendas de elevada calidad o situadas en determinadas zonas de la ciudad.

La nueva regulación pretende ser más efectiva que las regulaciones previas, al incluir fuertes sanciones económicas a los propietarios que establezcan precios abusivos sustancialmente por encima del precio máximo regulado.

Francia

El precio de venta de vivienda en la capital supera ya los 10.000 euros por metro cuadrado, lo que supone que el alquiler sea el medio de escape para más de la mitad de los parisinos. Sin embargo, los alquileres en la capital se incrementaron hasta en un 50%, lo que llevó a que el Gobierno francés aprobara en 2014 la Ley Alur (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), que permitía la fijación de límites al precio del alquiler en ciudades con elevadas presiones en el mercado. No obstante, se establecieron excepciones en función de las características de la vivida: piscina, portero o jardines, lo que permitió en muchas ocasiones eludir la regulación.

Esta ley se aplicó en Lille y París hasta 2017, cuando la Justicia frenó la normativa, lo que disparó los precios hasta en un 25%, según algunos expertos. Fue entonces cuando entró en vigor la Ley Elan -en verano de 2019-, que permite de nuevo la regulación del nivel máximo de alquileres y que estará vigente hasta 2023 -cuando se evaluará su eficacia-.

Las ciudades que quieran acogerse a esta normativa limitarán las subidas del alquiler a un 20% sobre un precio de referencia que se determinará en función de la zona donde esté la vivienda, su calidad, número de habitaciones o el año de construcción. Esta normativa afecta a los nuevos contratos y a las renovaciones que se produzcan en un futuro. Además, introduce sanciones para los propietarios que la incumplan.

Austria

Viena es una de las ciudades más caras y aún así, sus alquileres son asequibles debido a una fuerte inversión pública y la regulación parcial del mercado inmobiliario. Más del 60% de la población reside en algunas de las 220.000 viviendas de protección oficial o en otras 200.000 que recibieron ayudas públicas. Además, hay una regulación sobre las viviendas construidas antes de 1945 que pone techo a los alquileres según el equipamiento.

Para garantizar que las viviendas sean asequibles, el Ayuntamiento busca que ningún vienés gaste más de un tercio de su sueldo en el alquiler. Según un estudio de la consultora Deloitte, en la capital austríaca el alquiler mensual medio se sitúa en 9,4 euros por metro cuadrado, mientras que en París o Londres ronda los 29, en Barcelona o Amsterdam los 17, y en Madrid está en 14,4.

Según explicó en 2019 la concejala de Urbanismo, Kathrin Gaal, el alquiler medio en las viviendas públicas es de cuatro o cinco euros por metro cuadrado y los contratos son indefinidos, lo que ofrece estabilidad a largo plazo.

Sin embargo, uno de los principales problemas, según Michael Pisecky, responsable en la Cámara de Comercio de Viena, es que los límites de ingresos para acceder a los pisos subvencionados son demasiado altos, lo que hace que muchas personas puedan optar a uno de estos pisos y aquellos que realmente necesitan una vivienda asequible, tengan que esperar años.

Otro de los problemas es que los ingresos de los inquilinos sólo se revisan al inicio y no se tienen en cuenta los aumentos, lo que hace que puedan permanecer en la vivienda durante años e, incluso, ceder el contrato a sus familiares. Por tanto, jóvenes y familias que necesiten pisos tienen que buscarlos principalmente en el mercado privado.

El caso de EEUU

En Estados Unidos, en algunas de las ciudades y estados más afectados por los incrementos del precio del alquiler, se han introducido medidas para limitar este crecimiento. En el caso de California, se limitan desde 2020 y durante diez años las subidas de las rentas del alquiler a un 5% más la inflación, aunque se excluyen de la normativa los arrendamientos de pequeños propietarios de viviendas unifamiliares y los edificios con más de 15 años de antigüedad.

En el caso de Nueva York, en 2019 se prorrogó la aplicación de los controles sobre los precios del alquiler que expiraban y que restringían los niveles de los alquileres de viviendas más antiguas. Además, limitaban los incrementos máximos de las renovaciones de los alquileres en función de la duración de los contratos, el incremento máximo del alquiler cuando cambia el inquilino de una vivienda ya arrendada o el aumento de las rentas en los casos de reforma de la vivienda.

La regulación del alquiler en Barcelona

En el caso de Barcelona, el pasado 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que tiene el objetivo de contener los precios del alquiler y que se aplicará a los nuevos contratos.

Según la Generalitat, la ley se aplica, por un lado, a las áreas de mercado de vivienda tienes, es decir, aquellas zonas donde hay riesgo de abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler asequible -60 municipios catalanes que tienen más de 20.000 habitantes-, y por otro a las viviendas que estén destinados a residencias permanentes.

En estos casos, según la ley, el precio no puede aumentar respecto al contrato anterior -si fue firmado en los últimos cinco años- y no podrá superar el índice de referencia de precios de la Generalitat. No obstante, existen excepciones en caso de obra nueva, si existe relación de parentesco o bien si la persona propietaria es vulnerable.

Sin embargo, según profesionales del sector, esta regulación en Barcelona ha provocado un frenazo en el mercado del alquiler, ya que hay propietarios que han preferido poner sus pisos en venta o inversores que valoran mercados alternativos al del alquiler. Por su parte, el Sindicato de Inquilinos denuncia que las inmobiliarias incumplen la normativa.

Criticas de CEOE y la patronal

Manuel Pérez, presidente del Círculo de Empresarios aseguró en Onda Cero que esta regulación puede desencadenar en un mercado negro: "En el Gobierno hay cierta tendencia a regular cosas que no deberían regularse. En España tenemos una economía de mercado y esta economía de mercado está basada en la propiedad privada y en el ejercicio del derecho de los ciudadanos a hacer lo que estime oportuno con sus bienes. El problema de regular el precio de los alquileres es que va a generar una situación absolutamente contraria a la que se quiere conseguir. Cuando en un supermercado se regulan los precios de sus productos, acabamos teniendo estanterías vacías, productos de mala calidad y mercado negro. Con la vivienda puede suceder algo parecido, podemos tener una disminución de oferta como ha sucedido en Barcelona, productos de mala calidad porque los propietarios no van a mantener las viviendas en las mejores condiciones y posiblemente la aparición de un mercado negro, absolutamente indeseable fueras de las regulaciones del Gobierno". En su opinión, "infiere directamente contra la propiedad privada" y afecta a "España, a la gente que ahorra, que tiene propiedades".

Esas declaraciones fueron respondidas por Yolanda Díaz: "El señor Garamendi sabe que sufragar el coste de un arrendamiento en una gran ciudad es misión imposible. Los jóvenes españoles no quieren paternalismo, sino poder emanciparse y el 55% no puede sufragar el coste del alquiler de una vivienda".