Así funciona esto: ¿Cómo funcionan las hipotecas?

Una hipoteca es un contrato de préstamo en el que el prestamista o el acreedor, un banco, presta una cantidad de dinero a un cliente, el prestatario o deudor.

Ese deudor se compromete a devolver al banco ese dinero, el capital, más unos intereses en una serie de pagos, que se llaman cuotas.

Hasta aquí, tenemos la definición de préstamo. Para que sea una hipoteca, el deudor aporta como garantía de pago un bien, normalmente un inmueble (una casa, un local, un terreno…). Ojo, que este bien permanece en poder del deudor, está a su nombre y puede disfrutar de él; el banco solo la tiene como colateral, como prenda.

Para el que presta es importante tener esa garantía porque en caso de que el deudor no pague su deuda, la garantía le da el derecho al acreedor a ejecutar la hipoteca. A que la casa o el local se subasten públicamente y el acreedor recupere el capital y los intereses pendientes, más los gastos que haya tenido en la reclamación.

Una hipoteca es un contrato de préstamo en el que el prestamista o el acreedor, un banco, presta una cantidad de dinero a un cliente, el prestatario o deudor

Y si se vende por más de lo que se debe, lo que sobre iría a otros acreedores, si los hay, o al propio deudor. De hecho, siempre debería sobrar, porque antes de contratar el préstamo hipotecario, el banco solicita una tasación del inmueble, y si es para una vivienda habitual, el capital que te presta es, como máximo, el 80% del valor de la vivienda, y si es otro tipo de inmueble, el 60%. Con la crisis inmobiliaria de 2008, el valor de las casas cayó tanto, que ni con ese 20% de margen, la venta de una casa conseguía pagar la hipoteca pendiente.

Y el banco pide esta garantía porque el cliente pide mucho dinero durante mucho tiempo, que ya vimos que eso supone un riesgo para el que presta. Normalmente pedimos el dinero para comprar la propia casa, pero se puede hipotecar otro inmueble.

Y por ser tanto dinero, el banco se va a asegurar de que el que pide prestado tenga suficientes ingresos para hacer frente a los pagos, va a comprobar su capacidad de endeudamiento. El total de deudas de una familia, hipoteca más otros préstamos, no debería ser más del 40% del total de lo que ingresa cada mes. El otro 60% lo necesita para comer, vestirse, pagar los propios gastos de la casa…

¿Normalmente la hipoteca se pide entre dos?

Pues más de lo que imaginamos. Cuando la hipoteca la piden entre dos, normalmente la piden solidariamente. Eso significa que el acreedor puede exigir el pago total de la deuda a cualquiera de los dos deudores, y así lo recoge el CIRBE.

CIR son las siglas de Central de Información de Riesgo, que es una base de datos del Banco de España donde figuran todos los préstamos, créditos, avales y riesgos que los bancos tienen con cada uno de sus clientes. El titular de los datos, cada uno de nosotros, lo puede consultar de manera gratuita. Y ahí, si yo tengo una hipoteca de 200.000 euros que he pedido a medias con mi marido, no figura que yo debo 100 y mi marido otros 100, sino que a los dos nos consta que debemos 200, el total. Porque si uno no paga, el banco le va a pedir los 200 al otro, y luego ya le reclamaré yo si eso, pero la deuda está así más garantizada.

Qué hay que mirar para pedir una hipoteca

Tienes que decidir sobre el plazo y el tipo de tipo que quieres, porque eso también va a determinar el precio al que te van a prestar, el tipo de interés.

¿Voy a pedir una hipoteca a 10 años, a 20, a 30? La misma cantidad, a devolver en menos tiempo, hace que la cuota mensual, sea mayor; pero estoy menos tiempo debiendo el dinero, así que al final pagaré menos intereses.

Al revés, si devuelvo la misma cantidad en más tiempo, pago menos cuota, pero estoy debiendo dinero, y por lo tanto generando intereses, más años, así que lo que pague de intereses al final del préstamo, será mayor.

El tipo de interés puede ser fijo, siempre el mismo, o variable, que cambie con el tiempo.

Si es variable, normalmente se referencia al Euribor y se le suma un diferencial: “el Euribor más uno”, por ejemplo. El Euribor es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos entre ellos, que sí, que a ellos también les falta, y el diferencial, lo que le suman al Euribor, sería nuestra prima de riesgo. ¿La ventaja? El tipo de interés variable suele ser más bajo que el fijo en el mismo momento, y si baja el Euribor, pagas menos intereses.

Y el inconveniente, que suba, claro, al menos para el deudor… el acreedor, el banco, tiene menos riesgo porque si a él le sale más caro pedir dinero (le sube el coste de su dinero), con el tipo variable también te sube el precio a ti. Por eso el tipo de interés fijo es más alto, porque el banco se arriesga más subiesen los tipos.

Ahora, con la inflación, los bancos están anticipando una subida de tipos y ya están empezando a encarecer el préstamo entre ellos, y el Euribor ha subido un poquito.

Pero yo veo en la publicidad que, si contrato determinados seguros, el tipo de interés que me aplica el banco también baja. Si lo piensas, y ya lo vimos hace algunos programas, un seguro cubre un riesgo. El banco corre el riesgo de que deje de pagar la hipoteca si yo pierdo el trabajo. O corre el riesgo de que la casa sirva de garantía si se incendia y pierde su valor.

Si yo contrato un seguro de vida o un seguro de desempleo, y si aseguro la casa contra ciertos daños, el banco corre menos riesgos, y a menor riesgo, menor tipo de interés, así que la hipoteca me sale más barata.

Al final los seguros nos interesan tanto a nosotros como al banco, porque aseguran que la hipoteca se va a pagar pase lo que pase.

¿Los bancos proponen y el cliente dispone?

Pues no sólo puedo elegir banco, sino que también tengo que ser consciente de a lo que puedo llegar, me preste el banco lo que me preste. Son muchos años los que tengo la deuda, muchos los cambios que puede haber en mi vida, y tengo que se consciente de la cantidad que pido y del compromiso que adquiero…