El BOE publica el segundo decreto sobre vivienda: qué dice sobre la prorroga automática de contratos y la indemnización

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado hoy el segundo Real Decreto de Vivienda aprobado el martes en el Consejo de Ministros, que incluye la prórroga automática y sucesiva de los contratos de alquiler por cinco años y la indemnización a los inquilinos si el propietario decide resolver el contrato sin un motivo recogido en la norma.

Principales medidas que incluye este decreto

Prórroga automática de larga duración

Una vez que el contrato haya alcanzado su duración mínima —cinco años si el casero es una persona física y siete si es una persona jurídica (empresa)—, este se prorrogará automáticamente por periodos sucesivos de cinco o siete años, respectivamente, salvo que alguna de las partes comunique que no desea continuar.

"A tal fin, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo", explica el BOE.

Aumento del plazo de preaviso para el propietario

El plazo de preaviso del arrendador (casero) se eleva de cuatro a seis meses, lo que permite al arrendatario (inquilino) planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda. Sin embargo, el plazo de preaviso del inquilino se mantiene en los dos meses: "La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante".

Indemnización por no renovación del contrato

Si el propietario decide no prorrogar el contrato sin una causa justificada y específica, tendrá que "indemnizar al arrendatario con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda".

La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda y "no procede cuando la no prórroga responda a una causa justificada que se haga constar en la notificación".

¿Cuáles son estas causas justificadas o excepciones?

• Que el propietario (persona física) necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial: "Si transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización prevista en el apartado 1, que será exigible desde el momento en que transcurra dicho plazo".
• Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, o que en ella hayan seguido habitando las personas previstas en el artículo 7.1.
• Cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
• Cuando el arrendatario rechace de forma expresa o tácita una oferta fehaciente de formalización de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre la misma vivienda, formulada por el arrendador dentro del plazo de preaviso previsto en el apartado 1.
• Cuando concurra alguna otra circunstancia debidamente justificada que, en el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando este tenga vulnerabilidad acreditada.

Límites a los acuerdos entre las partes

En todos aquellos supuestos en los que, tras haber manifestado el arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, finalmente las partes acuerden formalizar una prórroga voluntaria o convencional, esta no podrá ser inferior a los plazos previstos legalmente. Además, serán nulas las estipulaciones previstas en los acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del inquilino.

Prórroga de hasta un año para hogares vulnerables

Los inquilinos que acrediten vulnerabilidad social y económica "sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico" podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año. El propietario deberá aceptarla "obligatoriamente" cuando este sea un "gran tenedor de vivienda", salvo que se "hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento".

Prórroga de hasta tres años en zonas tensionadas

En las zonas declaradas de "mercado residencial tensionado", cuando finalice el periodo de prórroga, y "siempre que el contrato hubiera de extinguirse por haber comunicado válidamente el arrendador su voluntad de no prorrogarlo, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor".

El propietario deberá aceptarlas "obligatoriamente", salvo varias excepciones: que se acuerde un nuevo contrato, se hayan fijado otros términos o condiciones por un acuerdo entre las partes, o el arrendador haya comunicado (en base a los plazos fijados por la ley) que necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.