El problema de la vivienda encara un 2025 marcado por el alza de precios y la escasez de oferta

El problema de acceso a la vivienda seguirá siendo en 2025 uno de los grandes desafíos de España, en un ejercicio en el que todos los expertos coinciden en pronosticar nuevos aumentos de precios ante la falta de producto y una demanda que se ha visto animada por el abaratamiento de la financiación.

El 2024 estuvo marcado por la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), en la primera mitad del año por las subidas de tipos para contener la inflación que enfriaron el mercado de compraventas, y que se dieron la vuelta en el segundo semestre con las sucesivas rebajas que han reactivado las operaciones ante las mejores condiciones hipotecarias. Una tendencia que se espera que se mantenga en 2025.

Pero sin duda la gran preocupación entre el sector es la falta de oferta disponible para hacer frente a una demanda que no deja de crecer al calor de los flujos migratorios hacia España, la progresiva disminución del número de miembros por hogar que se observa en los últimos años y la solidez del mercado laboral.

Los expertos descartan, sin embargo, la existencia de una burbuja y señalan que la situación actual difiere mucho de la que se vivió hace unos años en pleno 'boom' del sector.

Este desequilibrio es uno de los factores que está tensionando al alza los precios, unas subidas que también son patentes en el alquiler ante la fuga de muchos contratos hacia otras modalidades como el turístico o de temporada, que están detrayendo la oferta de soluciones residenciales.

En este contexto, el Gobierno trabaja en una gran empresa pública de vivienda, ha puesto en marcha una plataforma electrónica para registrar los alquileres de corta duración con la que quiere evitar los fraudes y los pisos turísticos ilegales, y centra sus esfuerzos en aumentar el parque de vivienda con la prioridad de aumentar aquella en alquiler asequible.

Y es que la vivienda se ha convertido en un asunto capital en el discurso político. El lunes el Gobierno celebrará un acto monográfico sobre vivienda y este fin de semana el PP hace lo propio con sus barones.

La vivienda y el alquiler seguirán encareciéndose

Bankinter ha revisado al alza sus previsiones y espera que la vivienda se encarezca este ejercicio un 5%. Prevé que las zonas con mayor subida sean las grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas, por concentración de población y demanda extranjera.

De hecho, Tinsa ya detectó en 2024 que en las islas los precios superan los máximos históricos.

Solvia, por su parte, calcula que el precio de la vivienda cerrará 2025 con un crecimiento de entre el 4% y el 5%, y que los alquileres lo harán por encima del 10%.

Fotocasa augura una subida del 7% tanto para la vivienda como para los alquileres; mientras que Pisos.com espera incrementos del 12% y del 10,3%, respectivamente. Idealista coincide en que esta tendencia alcista, tanto en vivienda en venta como de alquiler, se mantendrá en 2025.

Auguran otro año histórico en la compra de vivienda

El acelerón de las compraventas en la segunda mitad de 2024, avivadas por las rebajas de tipos, la fuerte demanda y el temor a unos aumentos más pronunciados de precios, hacen prever otro año histórico.

A falta de conocer los datos del Ministerio de Vivienda y del INE de 2024, Fotocasa cree que será el segundo mejor año desde 2007, con unas 620.000 operaciones, y que estas subirán ligeramente en 2025; mientras que Idealista no espera para este ejercicio aumentos significativos ante la falta de producto.

Pisos.com apunta para 2025 cifras récord, con más de 666.000 operaciones; y Solvia que este año acabará con una subida del 2-3%, que se mantendrá en 2025; ejercicio en el que Bankinter pronostica que las compraventas se estabilizarán en 600.000, muy por encima de la media histórica (500.000). Desde la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) ven muy probable un crecimiento de las compraventas del entorno del 10%.

Crece la actividad hipotecaria

Pisos.com avanza una tendencia alcista también en el mercado hipotecario, del 14,5%. Fotocasa apuesta por que habrá un refuerzo del comprador solvente y una oportunidad para los jóvenes y que la desescalada de los tipos de interés marca el inicio de un nuevo ciclo hipotecario, con 420.000 en 2025, uno de los mejores años desde 2010.

El nuevo abaratamiento de la financiación traerá un aumento de la demanda, por lo que podría complicar aún más la accesibilidad a la vivienda en venta en los mercados más demandados y, por consiguiente, tensionar más los precios, añade Idealista, que estima que durante 2025 se siga viendo mucha actividad hipotecaria con tipos fijos muy competitivos.

Bankinter agrega además que los ingresos que se destinan al pago de la hipoteca han comenzado a reducirse, reflejando la caída del Euribor, y que es probable que en próximos meses se sitúe por debajo de la media histórica (35%), aunque los expertos recomiendan que no supere el 30%.