Índice para limitar el precio del alquiler: qué es y cuál es la única comunidad autónoma en la que se aplicará

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este viernes el índice de precios de referencia para limitar las rentas del alquiler en zonas declaradas como tensionadas y también ha publicado la declaración de zona tensionada para 140 municipios de Cataluña, por lo que podrá empezar a aplicarse en dicha comunidad autónoma a partir de mañana cuando entre en vigor.

Ambas resoluciones ministeriales, firmadas por el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, y que surtirán efectos desde mañana, se publican en el BOE después de que el índice haya recibido un total de seis alegaciones pero ninguna haya sido aceptada, y de que la Generalitat de Cataluña haya subsanado en su boletín oficial la declaración presentada el pasado agosto, un paso "necesario" para declarar los 140 municipios catalanes como zonas tensionadas.

Cómo funcionará

La importancia de este índice radica en que se tendrán que acoger a estos precios los contratos de alquiler de viviendas pertenecientes a grandes propietarios con 10 o más pisos (o más de cinco, si así lo decide una comunidad autónoma).

También lo harán pisos que salgan por primera vez al mercado del alquiler en un período de cinco años, aunque pertenezcan a pequeños propietarios.

La herramienta se ha conformado con datos del IRPF que facilitan los propietarios sobre sus pisos en alquiler que bajan a un nivel de sección censal y establece un rango mínimo y uno máximo en función de determinadas características como la disponibilidad de ascensor o consejería, el estado de la vivienda o el certificado energético.

El Ejecutivo definió como zona tensionada en la norma a aquellos lugares en los que la renta de los hogares dedicada al pago del alquiler o de la hipoteca, además de los suministros, superase el 30% en ambos casos, o bien, que la evolución del precio del alquiler en los últimos cinco años fuera superior en tres puntos a la del IPC.

En el caso de los pequeños propietarios, sus alquileres en vigor no tendrán que acogerse al índice, pero, en caso de firmar un nuevo contrato, deberán referenciar el precio al del inquilino anterior. Además, desde la aprobación de la Ley de Vivienda, todos los contratos tienen limitada la subida anual del precio al 2% el año pasado, 3% este 2024 y, a partir de 2025, a lo que determine un nuevo índice que el Instituto Nacional de Estadística (INE) debe desarrollar.

La limitación del alquiler se extenderá durante tres años, ya que es el periodo en el que estará vigente la declaración de área tensionada, una vez publicada de manera oficial.

Sin embargo, esta declaración se podrá prorrogar anualmente una vez hayan transcurrido los tres años, pero siempre y cuando "subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración", según se explica en la Ley de Vivienda.

En qué comunidades autónomas se aplicará

Ni País Vasco ni Navarra podrán optar por el momento a este sistema, ya que son comunidades con regímenes fiscales distintos, por lo que el Ministerio no ha podido tener acceso a las rentas, la base de este sistema, de los propietarios de estos territorios. Sin embargo, Lucas indicó que "se está trabajando" para desarrollar el índice en ambas comunidades.

Sin embargo, este sistema de control de precios de alquiler solo funcionará en aquellas comunidades autónomas que haya declarado zonas tensionadas y, por el momento, la única que lo ha hecho ha sido Cataluña, donde se aplicará en 140 municipios de la comunidad.

Por tanto, con la publicación de este viernes en el BOE de la tramitación de la declaración de zona tensionada de Cataluña y el índice de precios de referencia, esta comunidad podrá empezar a aplicar el límite del alquiler en los 140 municipios declarados área tensionada utilizando dicho índice.

De igual manera, el Ministerio de Vivienda asegura que otros territorios, como Asturias o Navarra, han expresado que les gustaría establecer el índice en sus territorios, aunque no han verbalizado al Ministerio ni lo han pedido explícitamente.

Las comunidades del PP no lo aplicarán

El PP ha confirmado que sus comunidades no aplicarán el índice porque considera que es un "estrepitoso fracaso" que "desestabilizaría aún más el mercado, reduciría la oferta y fomentaría la economía sumergida".

"Error tras error", ha lamentado la vicesecretaria de Desarrollo Sostenible y responsable de Vivienda del PP, Paloma Martín, quien ha subrayado que ninguna comunidad autónoma, excepto Cataluña, ha puesto en marcha la iniciativa, ni ha informado formalmente sus "zonas tensionadas" para su aplicación.

Un índice que no convence

Tras la presentación del índice, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) y portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa o Pisos.com han expresado sus dudas y su rechazo a este sistema de referencia para limitar los precios del alquiler, pronosticando que provocará la retirada de viviendas del mercado del alquiler e incrementará más los precios.

En el bloque político, Sumar y Podemos también han manifestado su desconfianza al índice recalcando que "sólo" tendrá efecto en los precios más altos y no permitirá bajadas "significativas" en las rentas del alquiler, mientras que la ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, ha pedido no quedarse "a medias" y "regular el mercado de la vivienda".

Respecto a las críticas y acusaciones, fuentes del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana han negado que este índice vaya a subir los precios del alquiler y han recalcado que el sistema de rangos busca que las viviendas "con menos valor" no puedan incrementar su precio al ser equiparadas con viviendas de mayor calidad en la misma zona.

Además, el Ministerio recuerda a los propietarios que cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior, se podrán aplicar una deducción en el IRPF de hasta el 90% de las rentas ingresadas por el alquiler, que se rebaja al 70% cuando se alquile por primera vez en áreas tensionadas a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.