Un experto señala los dos puntos de inflexión en la crisis de la vivienda: "Se preveía un invierno demográfico que no ha sido así"

Este inicio de septiembre, el precio de la vivienda usada durante el mes de agosto registró un incremento del 15,6% respecto al mismo mes del año anterior y del 0,4% respecto al pasado mes de julio. De este modo, el precio de la vivienda usada encadena 70 subidas consecutivas, lo que representa casi seis años de encarecimiento continuado. A ello se suma que, según un estudio de OBS Business School, serían necesarias 230.000 nuevas casas cada año durante ocho años para resolver la crisis habitacional en la que se encuentra España.

En este contexto, Marta García Aller ha conversado con Jorge Galindo, director de Esade EcPol. Galindo ha comenzado la entrevista con un dato: tan solo un 10% de las personas podrían pagar un apartamento de 80 metros cuadrados si solo destinasen al alquiler un máximo del 30% de su sueldo.

Galindo ha abordado también algunas de las cuestiones recogidas en su libro, '3.000.000 millones de viviendas'. Entre ellas, la movilidad social para unos pocos privilegiados: "da igual la nota que saques en la selectividad", porque "si no te ha tocado la lotería de nacer en Madrid o en Barcelona", es muy posible que no puedas estudiar en una de esas grandes ciudades.

El momento en el que todo cambió

El director de Esade EcPol sitúa dos puntos de inflexión en la evolución del mercado de la vivienda. El primero se produce con la salida de la pandemia, debido al acumulado de demanda que se genera. El segundo llega en 2024, cuando comienza a haber mucha más gente moviéndose hacia España y, en particular, hacia las ciudades españolas. "Se preveía un invierno demográfico que no ha sido así".

En la actualidad, se crean 250.000 hogares al año y se terminan 100.000 viviendas. La vivienda de segunda mano se está volviendo escasa, seguramente porque estemos llegando a un techo respecto a lo que la gente se puede permitir.

El impacto de las compras extranjeras en el mercado varía mucho dependiendo de las zonas. "Son dos fenómenos completamente distintos". En el conjunto de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, lo que hay es demanda de hogares. Galindo ha destacado la necesidad de diferenciar ambos fenómenos.

Aumento de la desigualdad

También ha destacado que ha habido un aumento muy grande de las donaciones provenientes de los progenitores. "Los que pueden movilizar capital de partida" son los que pueden comprar una vivienda. Pero no se trata solo de tener una vivienda, sino también de dónde está situada. "Quien tiene una vivienda de clase media baja en Madrid está probablemente mejor que quien lo tiene en una zona de clase media alta en Zamora".

Se trata de un fenómeno que claramente fomenta la desigualdad. Este aumento de la diferencia entre ricos y pobres se ha agudizado en las últimas décadas y, especialmente, entre generaciones.

Posibles soluciones

Sobre las posibles soluciones, Galindo ha señalado que durante el último año y pico ha habido gente que se ha dado cuenta de que había que movilizar la oferta, tanto de vivienda nueva como de alquiler a largo plazo. Sin embargo, los datos de vivienda pública no terminan de despegar, algo que es competencia tanto del Gobierno central como de los gobiernos autonómicos y los ayuntamientos.

Esta situación contribuye al "cuello de botella" en el sector, que también perjudica al promotor público, según destaca Galindo. "Son trampas que se pone el sector público a sí mismo".