Ayuntamientos y consells insulares podrán ejercer derecho de tanteo y retracto entre grandes tenedore

El Consell de Govern ha aprobado este lunes un decreto ley que incluye medidas para agilizar y facilitar el acceso de la ciudadanía a las ayudas en materia de vivienda (especialmente a las de alquiler) y otras medidas para incidir en la salida a la luz de las viviendas vacías de los grandes tenedores y que incluye en este caso ceder a ayuntamientos y consells insulares la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y retracto.

En la rueda de prensa posterior a la reunión del Consell de Govern, el conseller de Movilidad y Vivienda, Josep Marí, ha descrito los acuerdos del decreto.

Así, uno de los principales objetivos es poder destinar a distintos usos, especialmente a vivienda, los inmuebles que sean objeto de operaciones entre los grandes tenedores. Son siempre inmuebles de grandes tenedores a consecuencia de ejecución hipotecaria o dación en pago.

El Decreto Ley también persigue, entre otros objetivos, reforzar la protección de las viviendas públicas y su uso correcto.

Además, el Decreto Ley aprobado por el Govern atiende las peticiones del sector de la construcción e incluye la posibilidad de que se puedan hacer obras hasta el 15 de junio, como mínimo, independientemente de que los ayuntamientos que lo estimen oportuno puedan alargar esta actividad más allá si consideran que es compatible con la actividad turística que se pueda generar.

El Decreto Ley entrará en vigor en el momento de la publicación, previsiblemente, el 4 de mayo, el día siguiente de la aprobación por parte del Consell de Govern.

A pesar de que se trata de una segunda modificación en pocos años tras la aprobación de la Ley de Vivienda de 2018, el conseller ha defendido la vigencia y utilidad de una ley "novedosa y atrevida" que a partir de su aplicación se ha visto en algunos casos "mejorable".

Según ha explicado Marí, el decreto prevé mejoras sobre la tramitación y la concesión de ayudas. Así, se elimina la obligación del solicitante de acreditar el depósito de fianza y se permiten resoluciones y pagos parciales a medida que se vaya completando la tramitación de los expedientes.

Para ayudas de otros tipos se puede avanzar al solicitante el 100 por ciento del importe de la subvención y se permitirá la justificación de gastos inferiores a 3.000 euros mediante una declaración responsable.

Para todas las convocatorias, se podrá establecer en las bases que la comprobación económica se haga mediante un muestreo de los documentos acreditativos de la realización y el pago de los gastos.

El decreto contempla también medidas para disponer de más viviendas cerradas de los grandes tenedores o para que la Administración pueda adquirir más viviendas o terrenos que se traspasen entre ellos. Así, se extiende la posibilidad que el ejercicio del derecho de tanteo y retracto de la CAIB se pueda ceder a ayuntamientos, consells insulares o entidades de capital mayoritariamente público mediante convenios.

Esto permitirá, según ha explicado el conseller, multiplicar las posibilidades de aprovechar bajo el prisma del interés público más inmuebles y también de distintas tipologías, además de conseguir suelo.

Asimismo, se multiplican las posibilidades tanto presupuestariamente como por tipología de inmuebles aprovechables. En este sentido, para ser destinados a vivienda de alquiler, las viviendas de los grandes tenedores que puede adquirir la Administración tienen que tener unas características asimilables a las VPO.

Por lo tanto, no se han podido aprovechar viviendas unifamiliares de los grandes tenedores. Este tipo de viviendas, por ejemplo, podrían ser destinados a recursos sociales de alojamiento o a viviendas tuteladas para determinados colectivos por parte de las instituciones competentes al cederles el ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

También se amplían las condiciones del derecho de tanteo y retracto y se refuerzan las obligaciones de los grandes tenedores. De este modo, el derecho de retracto respecto de operaciones ya consumadas entre grandes tenedores se amplía a los dos meses desde que la Administración tiene conocimiento.

En esta línea, se refuerza la obligación de los grandes tenedores de colaborar con la Administración, por lo que tendrán que aportar más información sobre el comprador, las cargas del bien o la identificación catastral y registral. La obligación es tanto para el comprador como, subsidiariamente, para el vendedor.

MEDIDAS PARA PROTEGER LAS VPO

El decreto aprobado por el Consell de Govern incluye medidas de protección del régimen de las VPO y de la función social de la vivienda. Así, las viviendas de protección no pueden ser objeto de subarrendamiento ni de cesión de uso total o parcial sin control de la Administración.

En este sentido, el alquiler de una VPO que un particular tiene en propiedad se tiene que hacer por el precio máximo que fija la Administración. Si se supera, se puede resolver el contrato, además de ser sancionable.

Con el Decreto Ley, se introduce una excepción, de forma que si el inquilino es una persona o una familia en situación de vulnerabilidad, puede seguir en la vivienda, ajustándose el precio al que marque la Administración, y se fija la obligación del propietario de devolverle todo lo cobrado indebidamente.

También está previsto dotar a los inspectores de más instrumentos para poder detectar infracciones en materia de vivienda, de forma que pueden actuar sin identificarse previamente o, incluso, bajo una identidad encubierta, para detectar infracciones de todo tipo en materia de vivienda.

El decreto pretende también incrementar la lucha contra la infravivienda y su comercialización, que hasta ahora era sancionable en los casos de alquiler y ahora lo será también en los casos de venta o cualquier tipo de cesión.

RÉGIMEN SANCIONADOR MÁS ESTRICTO

El texto aporta también un régimen sancionador más estricto para las infracciones de vivienda. Se refuerzan las multas coercitivas (multas sucesivas cuando se reitera un incumplimiento en las obligaciones).

También, se pasa de la posibilidad de interponer tres multas sucesivas a 12. Cada una de estas multas podrá llegar al 50 por ciento del importe de la sanción inicial o del contenido económico de la actuación.

Respecto de los grandes tenedores, se sanciona la falta de colaboración con infracciones específicas y más graves, tanto cuando pretenden impedir el afloramiento de los pisos vacíos como el ejercicio del derecho de tanteo y retracto. Según ha ejemplificado el propio conseller, no facilitar la información requerida o darla incompleta o incorrecta, se califica como grave con multa de entre 3.001 y 30.000 euros.

Igualmente, no comunicar la operación entre grandes tenedores, tanto al vendedor como al comprador, se califica como muy grave, con multa de entre 30.001 y 90.000 euros. Por su parte, no cumplir las obligaciones con la comunidad de propietarios, que pasa a sancionarse directamente como una infracción grave puede acarrear sanciones de entre 3.001 y 30.000 euros.

CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE

El decreto apuesta por la construcción sostenible de vivienda pública y deroga normativas técnicas antiguas sobre el diseño y la calidad de las VPO que hoy están obsoletas y que impiden el desarrollo del nuevo modelo arquitectónico que impulsa el IBAVI aplicando el Código técnico de la edificación --que supera las normativas que ahora se dejarán de aplicar-- y la Ley de cambio climático de Baleares.